任意売却用語集

買付証明書

買付証明書とは、不動産物件の購入希望者が、特定または不特定の第三者にあて、その意思があることを表明する文書。買付証明書では、法的拘束力は発生しません。
買付証明書の法的な性格は、購入、売却の可能性を表明した文章であり、確定的な意思表示ではなく、契約の申込みあるいは承諾としての効力は認められないとされています。

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瑕疵担保責任

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、不動産の品質、性能に隠れた欠陥(瑕疵)があった場合、売主が買主に対して負う責任のことをいいます。

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仮差押

金銭債権を持つ人が、将来の強制執行ができなくなることを防ぐために、債務者の財産を暫定的に押えておく手続きのことです。
債務者が売却したり隠したりして財産が失われないように現状を維持しておきます。
仮差押の対象が不動産の場合は、登記簿に記入され、勝手に処分することは制限されます。
ただ、仮差押の目的物を売却することは法的には可能です。
その購入者は、後に本執行を受けた時に、不動産が競売されて所有権を失うことになります。

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仮登記

仮登記とは、本登記をするのに必要な手続き上の要件または実体法上の要件が完備しない場合に、 将来その要件が備わったときになすべき本登記の、登記簿上の順位を確保しておくために、あらかじめなされる予備的な登記のことです。

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元金

元金とは、実際に借り入れた金額のこと。
住宅ローンの返済は、実際に借り入れた金額の返済に回す元金部分と、金利の支払に充てる利息部分に分かれます。

 

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期限の利益の喪失(民法137条)

期限の利益とは、分割で支払う債務者の権利です。つまり、住宅ローンを普通に返済している状況では、銀行・債権者はいきなり全額返せという事ができないようになっています。
ところが、債務者が住宅ローンの支払を滞納し、支払い期日に支払いが出来なくなった場合(自己破産など)など契約時の契約条項に違反が生じた場合に、この期限の利益が喪失します。
住宅ローン返済中に、期限の利益を喪失すると、残っている住宅ローンの残額の一括返済を求められます。
その方法として、銀行・債権者は競売か、任意売却で自宅を売却して借金を払えと言ってきます。
この期限の利益の喪失通知をもらってからあわてて、住宅ローン支払いの継続を求めても、時すでに遅しです。銀行・債権者はこれ以降一切の分割支払を受け付けできません。


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求償権(民法459条)

保証人が主たる債務者に代わって賃金等を支払った(返済した)場合には、支払った分は後に、主たる債務者に対して返してくれるように請求できる権利です。
保証会社が、債務者に代わり、金融機関に債務の支払(代位弁済)をしたとき、その債務者に対して、代位弁済額の範囲で債権を持つことになります。この債権を求償権といいます。

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金銭消費賃借契約

金銭消費賃借契約とは、金融機関と締結する住宅ローンの借り入れについての契約のことをいいます。
金消契約、住宅ローン契約とも呼ばれます。
住宅の購入資金を金融機関から借り入れる際は、抵当権を設定したうえで金融機関と金銭の借り入れについての契約を締結する必要があります。新居での住民票・印鑑登録証明書が必要となります。

 


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現状状況報告書

競売三点セットのうちの一つで対象不動産の内、外部の写真が撮られています。
裁判所の執行官が、執行裁判所の命令により競売不動産の形状及びその占有状況を現地に確認しに行き、調査を行います。但し、この報告は百パーセント正確なものではありません。

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甲区

不動産において甲区とは、不動産登記簿にある記載事項の一部分のことで、その所有者について記されています。
不動産登記簿によって所有者の移行先などの履歴がすべて分かるので、その土地の歴代の所有者は誰か、また、いつどのように所有権を取得したのかなどが明らかになります。
甲区に記載される登記には、「所有権保存登記」「所有権移転登記」「所有権移転仮登記」があります。

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個人民事再生

個人民事再生とは、債務者の管轄の地方裁判所に申し立てをして、債務の支払を停止したうえで、 債務の一部免除や長期の弁済条件などを盛り込んだ再生計画に基づき返済する手続です。
個人民事再生には(1)小規模個人再生と(2)給与所得者等再生の2種類の手続があります。

(1)小規模個人再生
小規模個人再生とは、住宅ローン以外の借金の総額が5,000万円以下であり、継続して収入を得る見込みがある個人の方が利用できる手続です。
小規模個人再生の場合には、原則として3年間で、(1)法律で定められた最低弁済額か(2)保有している財産の現在の合計金額(これを「清算価値」といいます)のいずれか多い方の金額を最低限支払う 必要があります。
また、以下に説明する給与取得者等再生と異なり、再生計画(民事再生の返済計画)が裁判所に認められるためには、債権者の過半数の反対がなく、かつ債権額の2分の1以上の反対が ないことが必要です。

(2)給与所得者等再生
給与所得者等再生とは、小規模個人再生を利用できる方のうち、給与等の安定した
収入があり、収入の変動幅が小さい方が利用できる手続です。
給与取得者等再生の場合には、(1)最低弁済額と (2)清算価値のほか、(3)可処分取得(収入から所得税等を控除し、さらに政令で定められた生活費を 差し引いた金額)の2年分のうち、いずれか多い方の金額を最低限支払う必要があります。そのため、 一般的には小規模個人再生の場合よりも返済額が高額になります。その代わり、小規模個人再生で 要求される債権者数の過半数および債権額の2分の1以上の反対がないこと、という要件はありません。

 

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競売

競売とは、債権者(銀行等)に担保提供した土地や建物などの不動産につき、その債務の返済ができないとき、債権者が裁判所に申し立て、その不動産を差押えて、強制的に裁判所の管理下で売却し、その売却代金から債権者が支払を受ける制度をいいます。
競売は、厳密には一般の売買と違い、国の行う強制処分という性質を持っていて、打ち手の役目を裁判官、書記官、執行官が行います。 競売事件番号平成○○年(ヶ)第○○○○号となります。

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競売開始決定通知

債権者が競売の申し立てを裁判所へ申請し、適法と認められると、裁判所は目的不動産を差押え、競売開始を決定し通知します。競売開始決定通知が裁判所より届いたら、「競売の手続が始まりました」という通知ですから、速やかに任意売却を行うことをお勧めいたします。

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競売三点セット

①「物件明細書」:(書記官が作成)
②「現況調査報告書」:(執行官作成)
③「評価書」:(不動産鑑定士作成)
以上の事をさします。
総称して「三点セット」と呼んでいます。

 


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競売予告

住宅ローン滞納が続くと、担保物件を競売にかけますという予告書(競売予告書)が届きます。
この予告が届けば、残債の一括支払をするか、競売にて物件を処分する、いずれかの選択を債権者より求められているのです。
このまま競売になってしまうと、多額の残債が残ることになります。競売予告書が届いたら、思い切って弊社までご連絡ください。「もうだめだ」とあきらめないでください。あきらめた時点で確定するのは、残債という借金だけなのです。

 

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強制競売

強制競売とは、地方裁判所が債権者の申し立てに基づいて競売開始決定による差押登記をし、これを入札等の方法で売却してその売却代金を優先順位に応じて差押債権者、配当要求をした債権者、残額は債務者に交付する手続きです。
競売事件番号の中に平成○○年(又)第○○○○号という場合があります。これが強制競売を表します。

 

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強制執行

強制執行とは、裁判所に手続をすることで債務者の財産を差押え、強制的に債権を回収する方法のことをいいます。
競売後の明渡し交渉が上手く行かなかった場合には、引渡し命令を債務名義として強制的に明渡しを実行することになります。
この強制執行には別途執行費用がかかりますが、占有者との明渡しの話し合いがつかなければ、合法的に立ち退きを実行できる強力な手段となります。

 

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給与差押

給与の差押とは、債権者である業者による裁判手続きです。 業者は裁判所に申立を行い、それを受けて裁判所が、債務者の勤務先などに対して、その給与の一部につき、本人に支払をしないで、直接、業者に支払うよう命令を発します。業者は、差押えた給料を借金への返済として受け取ります。
差押をする場合、業者は、債権の存在を証明する書類(公正証書もしくは、確定判決等の書面で、債務名義と呼ばれます)と、差押対象となる資産(給料)などを裁判所に示す必要があります。
その後裁判所は債務者や会社に対して差押命令を発することになります。
給与から税金や会社保険料を差し引いた額が44万円以下ならば、その4分の1を、44万円以上だと33万円を超えた額が差押の対象となります。

 

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過払い金返還請求

過払い金返還請求とは、利息制限法を越えて余分に支払った分のお金を返還請求することをいいます。
金残消費賃借契約については、原則としては利息制限法で定められた水準(元本10万円未満は20%、元本10万円以上100万円未満は18%、元本100万円以上は15%)を金利の上限とすることになっています。
ところが、消費者金融や商工ローンやカードローンの多くは、この利息制限法の上限を超えた金利設定をしています。
一定の例外を除いて、利息制限法を超えて支払った金利については、借り入れ元本から差し引くか、借り入れ元本さえ超えて支払っている場合には、 その分を過払い金として返還請求することができます。

 

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給与所得者等再生

給与所得者等再生とは、小規模個人再生を利用できる方のうち、給与等の安定した収入があり、収入の変動幅が小さい方が利用できる手続です。
給与取得者等再生の場合には、
(1)最低弁済額と(2)清算価値のほか、(3)可処分取得(収入から所得税等を控除し、さらに政令で定められた生活費を差し引いた金額)の2年分のうち、いずれか多い方の金額を最低限支払う必要があります。
そのため、一般的には小規模個人再生の場合よりも返済額が高額になります。
その代わり、小規模個人再生で要求される債権者数の過半数および債権額の2分の1以上の反対がないこと、という要件はありません。

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